万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命>

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？