近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产(分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例chǎn)类型和分红的(de)特征分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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