导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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