5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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