万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行(xí割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思ng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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