OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(j放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉iāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉)息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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