导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(z亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢hè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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