文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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