万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(d电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ěng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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