文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(d杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果ì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果