近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī56是什么意思 56是什么尺码)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　56是什么意思 56是什么尺码>特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和56是什么意思 56是什么尺码(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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