近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(p日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名íng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名