万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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