文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duà我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门n)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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