万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(j半夜被C醒是一种什么样的感受iù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(n半夜被C醒是一种什么样的感受éng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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