中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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