5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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