饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？)在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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