5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)十公分有多长 10厘米就是10公分吗心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)十公分有多长 10厘米就是10公分吗入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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