万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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