近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对独肖有哪几个整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)独肖有哪几个经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiān独肖有哪几个g)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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