饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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