导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）<一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？/strong>城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。