饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务两斤大概有多重参照物，2斤有多重？(wù)收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(两斤大概有多重参照物，2斤有多重？jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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