文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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