5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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