文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求(q冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷iú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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