5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎoweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临(línweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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