近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(两斤大概有多重参照物，2斤有多重？hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派(pà两斤大概有多重参照物，2斤有多重？i)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　<两斤大概有多重参照物，2斤有多重？strong>观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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