文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(ku广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别ò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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