文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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