5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōn乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里g)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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