近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证R姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她EITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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