5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(j戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班ù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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