文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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