5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算360借条是正规的吗(suàn)持续(360借条是正规的吗xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xín360借条是正规的吗g)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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