“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难(nán)再出(chū)现像过去(qù)十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最低(德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷dī)水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营(yíng)房企，但在(zài)各(gè)维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集(jí)团的(de)十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发环(huán)节(jié)与上游材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷(wàn)家(jiā)基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产品的研(yán)发、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安(ān)这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的(de)服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷