万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)乌鲁木齐海拔多少米高。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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