“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产行(xíng)业分化(huà)的(de)愈加明(míng)显，让机构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而(ér)且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的(de)民(mín)营房企股(gǔ)价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别(bié)重(zhòng)视企业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来(lái)市场，以及过(guò)于(yú)激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增(zēng)加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负(fù)债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到(dào)机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来(lái)自杭(háng)州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的(de)较突(tū)出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正点移至存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有的住房(fáng)规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据(jù)充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者(zhě)在月线连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正>

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的(de)物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正