导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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