OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近之字是什么结构的字，近字是什么结构(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(之字是什么结构的字，近字是什么结构fā)布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(g之字是什么结构的字，近字是什么结构uò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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