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2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一，三道红线等指标成重要参考

　　“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本(běn)是(shì)否也(yě)是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大(dà)举扩张(zh2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县āng)。而(ér)这(zhè)无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节(jié)奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行(xíng)大(dà)举拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大流(liú)通股东中(zhōng)新进了(le)“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的(de)战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充(chōng)同样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包括(kuò)中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机(jī)构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来(lái)越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安(ān)宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期(qī)之后，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没(méi)有(yǒu)那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。