一线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取(qǔ)消二手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重要？首先二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政(zhèng)策(cè)，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还(hái)在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具(jù)有风向(xiàng)标意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出，深(shēn)圳二(èr)手房指导价(jià)如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市回(huí)暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正(zhèng)式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究(jiū)总监严跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概(gài)率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银(yín)行贷款等(děng)领(lǐng)域按照(zhào)新的规则(zé)进行(xíng)，但不会(huì)出(chū)台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田、宝安(ān)中(zhōng)心区的高价(jià)盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按照(zhào)指导价来(lái)计算首付、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场价(jià)1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批(pī)量(liàng)买家，失(shī)去了(le)购房能(néng)力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事(shì)实(shí)也确实(shí)证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实(shí)施(shī)二手房(fáng)指导价(jià)的(de)10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房更是惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同比上涨，其他(tā)的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创(chuàng)近二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及(jí)接近参(cān)考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农(nóng)三年前高杠杆(gān)买了2套华(huá)润城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠(dié)加(jiā)这三年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多(duō)亏损(sǔn)超(chāo)千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大(dà)批(pī)人(rén)这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产中介(jiè)的(de)日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

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　　在稳楼市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导价(jià)的城(chéng)市陆陆续续(xù)低调退出，目前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点多子女家庭和职住平(píng)衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价(jià)格变(biàn)动情(qíng)况来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急吗(ma)？

　　事实上，上面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两部(bù)门联合(hé)发文，全(quán)面推动二(èr)手房“带押过(guò)户”全(quán)国(guó)实施，这是(shì)一条被广泛好评的新政(zhèng)。对于激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这两(liǎng)个词，意思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不(bù)行(xíng)了(le)，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持(chí)楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在(zài)路(lù)上(shàng)...

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