OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。<生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写/p>

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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