OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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