5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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