导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(swhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗hù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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