文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言(y俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打án)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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