近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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