导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(g2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号uó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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